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高力国际业主代表服务部董事黄舒卫。

2022年遭逢暴力升息、通膨、疫情反复、去库存等波折,房市虎头蛇尾从第2季开始转淡,部分区域甚至出现交易量连月、年跌4成的惨况。商用不动产在通膨垫高收益回报,以及布局中长线发展的正面心态下,交易总额约1307亿元,年减13%,但对比土地交易腰斩、住宅动辄2成以上的衰退,仍是韧性十足,惟未来有三大转折,值得注意。

首先,投资区域、策略、产品的偏好改变。从前瞻基础建设计画引领的轨道经济、城乡发展,再到中美贸易战后的全球供应链重组,开启台湾地产开发版图南移的趋势,尤其在疫情爆发后,资金行情如星火燎原,土地投资连3年交易量都破3000亿天量。

然在央行、金管会从2021年重启信用管制,再加上《平均地权条例》修法,前后夹击,逼使高杠杆投资减少,由重划区、预售屋叫牌的市场已经翻转。开发商取而代之的策略是重回蛋黄区合建或地上权市场,避开土地融资管制及住宅信用管制的红线,同时抢进可创造稳定现金流的商用地产。

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其次,北市商办市场正式进入调适期。高力国际统计台北市去年第4季的顶级办公室、A办、B办租金齐创新高,主因过去3年青黄不接,累计新增净供给微增3%,顶级大楼需求空置率仅剩2.57%。从供给面来看,市场仍处于一屋难求、供给紧张的房东市场。但过去5年,电商、加密货币、新能源、高科技制造业、金融、新创等需求快速扩张,加剧租赁市场失衡,因此租金上涨动能明显是由旺盛的「需求推动」。

惟商办市场在今年之后将出现转折点,未来2年则由「供给拉动」过渡。台北市新大楼将陆续完工,市中心包括富邦A25、远雄大巨蛋、皇翔北汽等合计约有7.4万余坪顶办规格规画的商办,将投入市场,势必拉抬各商圈平均租金的成长,租赁租金进入「供给拉动」的阶段,两年后蛋白区崛起,将进一步开展价格修正的新挑战。

最后,观光、零售市场洗牌。国境解封,短期营收颇有逐底之势,但升息涨租、劳动力短缺、消费习惯改变等营运压力反扑得更快、更强,眼看全球密度最高的百货商圈—信义计画区的一南、一北都要换上新招牌,中南部却要迎来新的大型商场开幕及后续花开遍地的投资。显见高科技投资的涟漪效应,触动区域市场转骨,也刺激服务多元化。旅馆业也在一波老旅馆投入改建后,出现新品牌、新平台霸主,拉大竞争优势及市场份额,俨然疫后才是弯道加速、汰弱留强的关键。

商用不动产面对高供给、高成本、高竞争的红海局面,已非过去建商眼中的另类市场或传统投资、营运机构的擅场。如何精准定位、合理规画、有效招商、稳定营运、智慧管理,将是致胜关键。

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